Occupazione sine titulo: azione di restituzione e rivendica nella tutela della proprietà immobiliare in Italia

L'espressione latina "sine titulo" descrive una situazione di fatto in cui un soggetto occupa un bene immobile altrui in assenza di un valido titolo giuridico che ne giustifichi il possesso o la detenzione. Questa condizione può derivare da molteplici scenari, come la scadenza di un contratto di locazione non rinnovato, l'occupazione abusiva di un immobile abbandonato, o l'utilizzo di un bene in forza di un titolo originariamente valido ma successivamente divenuto inefficace (ad esempio, per risoluzione contrattuale o annullamento).

Quando un bene è occupato sine titulo, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e può esercitare specifiche azioni legali per tutelare il proprio diritto di proprietà:

1. Azione di Restituzione (azione personale)
2. Azione di Rivendica (azione reale)

Comprendere la differenza tra queste due azioni è fondamentale per affrontare correttamente una controversia legata all’occupazione abusiva di un immobile.

Il diritto alla restituzione di un bene occupato sine titulo si fonda sul principio generale secondo cui chi detiene un bene altrui senza un valido titolo deve cessare tale detenzione e restituire il bene al legittimo proprietario. Questa pretesa ha natura obbligatoria e si configura come un'azione personale, diretta nei confronti dell'occupante attuale.

La giurisprudenza ha chiarito che l'obbligo di restituzione sorge nel momento in cui viene meno il titolo che legittimava l'occupazione. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15654/2019, ha ribadito che "l'occupazione di un immobile altrui senza titolo costituisce un illecito permanente che obbliga l'occupante al risarcimento del danno arrecato al proprietario per l'indisponibilità del bene, danno che, salvo prova contraria, può presumersi in re ipsa e liquidarsi con riferimento al valore locativo di mercato".

L'azione di restituzione può essere esercitata dal proprietario (o da chi vanta un diritto personale alla restituzione, come ad esempio il locatore dopo la scadenza del contratto) nei confronti di chiunque detenga materialmente il bene senza un titolo valido. L'attore dovrà semplicemente dimostrare l'assenza di contratto iniziale o la sopravvenuta inefficacia del titolo precedentemente esistente, nonché l'attuale occupazione del bene da parte del convenuto.

L'azione di rivendica, disciplinata dall'articolo 948 del Codice Civile, è un'azione reale volta ad accertare la proprietà di un bene e a ottenere la sua restituzione da chiunque lo possieda o detenga illegittimamente. A differenza dell'azione di restituzione, che si basa su un rapporto obbligatorio (anche se cessato), l'azione di rivendica mira direttamente al riconoscimento del diritto di proprietà.

L'aspetto più complesso dell'azione di rivendica risiede nell'onere probatorio gravante sull'attore, spesso definito "probatio diabolica". Infatti, chi agisce in rivendica deve fornire la prova rigorosa del proprio diritto di proprietà, non essendo sufficiente esibire un valido titolo d'acquisto. L'attore deve dimostrare di aver acquistato il bene da un soggetto che era effettivamente proprietario, e così risalire, di trasferimento in trasferimento, fino a un acquisto a titolo originario (come l'usucapione) o a un titolo d'acquisto valido per un periodo di tempo sufficiente a maturare l'usucapione.

La Corte di Cassazione, nella sua costante giurisprudenza (si veda ad esempio la sentenza n. 21764/2018), ha sottolineato la rigorosità della prova richiesta nell'azione di rivendica, evidenziando come non sia sufficiente la produzione di un titolo d'acquisto, ma sia necessario dimostrare la continuità dei trasferimenti fino a un acquisto a titolo originario.

Come accennato, l'assenza di contratto iniziale è una delle cause principali dell'occupazione sine titulo. In questi casi, un soggetto si immette nel possesso di un immobile senza alcun accordo con il proprietario o senza un titolo giuridico che lo legittimi. Questa situazione configura un'occupazione abusiva fin dall'inizio.

In tali ipotesi, il proprietario deve agire con l'azione di rivendica fornendo la complessa prova del proprio diritto di proprietà.

Come evidenziato, l'onere della prova varia significativamente a seconda dell'azione esperita.

L'articolo 5 del Decreto Legislativo n. 28/2010, come modificato dal Decreto Legge n. 69/2013 (convertito con modificazioni dalla Legge n. 98/2013), prevede l'obbligatorietà della mediazione per le controversie relative a diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari.  

Prima di intraprendere un’azione giudiziaria per ottenere la restituzione di un immobile occupato da terzi, il proprietario deve promuovere obbligatoriamente il tentativo di mediazione presso un organismo accreditato nel caso in cui eserciti l’azione di rivendica. La domanda di mediazione deve contenere l'indicazione delle parti, dell'oggetto della pretesa e delle ragioni della stessa.

Il mancato esperimento del tentativo di mediazione comporta l'improcedibilità della domanda giudiziale, rilevabile anche d'ufficio dal giudice, con conseguente condanna alle spese.

Nel caso in cui, invece, venga esercitata l’azione personale di restituzione, la mediazione non è obbligatoria ma rappresenta un'opportunità per le parti di trovare una soluzione conciliativa alla controversia, evitando i tempi e i costi di un processo giudiziario. In caso di occupazione sine titulo, la mediazione potrebbe portare a un accordo sulla restituzione del bene e, eventualmente, sul risarcimento dei danni subiti dal proprietario

L'occupazione sine titulo rappresenta una problematica significativa nel panorama giuridico italiano, in quanto lede il diritto di proprietà e genera potenziali danni economici per il titolare del bene. La tutela di tale diritto passa attraverso l'esercizio delle azioni di restituzione e di rivendica, ciascuna con i propri presupposti e oneri probatori. Mentre l'azione di restituzione si concentra sull'obbligo di riconsegnare il bene in assenza di un valido titolo, l'azione di rivendica mira all'accertamento definitivo della proprietà, superando la complessa "probatio diabolica". In entrambi i casi la domanda di mediazione rappresenta un'opportunità per una risoluzione stragiudiziale della controversia. La comprensione di questi istituti giuridici e della giurisprudenza in materia è essenziale per affrontare efficacemente le situazioni di occupazione sine titulo e tutelare i propri diritti reali immobiliari.